
Miért NEM ajánljuk a generálkivitelezőt?
Hogyan épül fel egy ház? Alapvetően háromféle út van. Az egyes út, amikor megbízol egy generálkivitelezőt, aki ad egy árat, azt elfogadod. A kettes út, amikor te magad szerződsz le a vállalkozókkal, a kőművessel, az áccsal, a burkolóval, és megpróbálsz képességeidhez mérten kézben tartani mindent. A harmadik, amikor olyan ügyes vagy, hogy még dolgozol is a saját házadon, amellett, hogy megbízol magad mellé szakembereket. Ahogy haladsz az egyestől a hármas felé, úgy kerül egyre kevesebbe az építkezés, és úgy tudod egyre pontosabban, hogy valójában mennyibe került.
Egy házépítésnél nem lehet előre pontosan megmondani, mi mennyibe fog kerülni. Csak kiásom az alapot, és hopp, beszakad az egyik fele. Ki kell lapátolni. Máris nem annyi az alapozás ára, mint előre kikalkuláltuk. És ez még csak az első lépés. Persze, ha te olyan szerződéseket kötsz az alvállalkozókkal, hogy a váratlan helyzetet ők szívják meg, akkor oké. De miért kell kiépíteni egy olyan rendszert, ahol mindig valaki megszívja?
Mert az emberek tudni akarják előre, mennyiért vesznek meg valamit – ez is egy jogos érv.

De ez egy ház, nem egy becsomagolt, tömeggyártott termék. Az én szempontomból kész őrület, hogy egy ilyen kényes és összetett munkát egyetlen, előre fixált áron kell elvégezni. És tudod mit? A végén ezt a vevő szívja meg. Nem tudja más megszívni. Hogy ad árat a generálkivitelező? Kiszámolja, meddig tart az építkezés, mennyi munkája lesz vele, és hogy mennyit akar vele keresni. Mondjuk, hogy egy egyszerű, 100 négyzetméteres háznál ez 10 millió forint. A jó áron dolgozó, és viszonylag megbízható alvállalkozó ismerősökkel 40 millióért felépülhet a ház, ha minden rendben megy. Persze lehet benzináremelés, adóemelés, lehet hogy a kalkulált anyagár fél év múlva teljesen elszáll, esetleg a kőműves megbetegszik, és egy másikat kell hívni, aki drágább. Ezt úgy hívják, hogy árkockázati tényező, a nem várt pluszkiadásokra tartalékolni kell mondjuk 5 millió forintot. Ez a vállalkozó azt mondja, hogy 55 millió forint. De ha a vállalkozó drágább alvállalkozókkal dolgozik, és nagyobb kockázati tényezővel számol, hogy biztosan beleférjen neki a váratlan esemény, akkor felmehet magasabbra is ez az összeg.
És mi van a kockázati fedezettel, ha minden jól megy?
Megtartja a generálkivitelező. Lehet, hogy 10 milliót keres a házon, lehet, hogy 12-t vagy 15-öt. Ráfizetni nem fog, mert akkor kitalál pótköltségeket, vagy lelép. A vevő meg csinálhat, amit akar. A legjobb esetben is kifizeti azt az összeget, ami a ház önköltségi ára és a vállalkozó haszna.
Szerintem az a tisztességes, ha a vállalkozó egy fix összeget kap a munkája után, és ezért cserébe megpróbálja minél jobb minőségben, minél olcsóbban kihozni a házat. Akár a megrendelő által hívott vállalkozókkal, a megrendelő által hozott anyagokból. Én csináltam már ilyet, úgy felügyelem ilyenkor az építkezést, mintha a saját házam lenne. Valóban, a kockázat nem nálam van, hanem a megrendelőnél, de a kockázati fedezet is az ő zsebében lapul. Ha ezt megérti, és el tudja különíteni, minden váratlanul felmerült plusz költséget úgy fizet ki, hogy arra gondol: ez a pénz nem is nálam lett volna, ha egy generálkivitelezővel dolgozom.